Минстрой России поддержит распространение опыта Калужской области по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства. Об этом 12 сентября заявил директор департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин во время осмотра жилья в новом микрорайоне в Калуге.
Приветственное слово Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаила Меня, адресованное представителям региональной власти и застройщикам, зачитал Никита Стасишин. «Минстрой России оказывает всестороннюю поддержку и содействие в реализации проектов комплексного освоения территории. Реализация таких проектов - с развитой социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой - позволит обеспечить граждан, в том числе военнослужащих, врачей, учителей, многодетных семей, комфортным и доступным жильем», - говорится в приветствии.
Микрорайон малоэтажной застройки «Кошелев-проект», рассчитанный на 25-30 тыс. жителей строится на участке, площадью более 120 га. В рамках комплексного освоения территории там будет построено порядка 434 тыс. кв. м. недвижимости: 10 тыс. квартир, три детских сада, крупнейшая в Калуге школа на 1360 мест, поликлиника, развлекательный центр, спортивные и детские площадки.
Реализация проекта стартовала в сентябре 2012 года. В настоящее время уже введено в эксплуатацию: 51 жилой дом, общей площадью 204,47 тыс. кв. м – 4,8 тыс. квартир, детский сад на 350 мест, 6 спортивных площадок и 5 хоккейных коробок. Свои жилищные условия улучшили 7 тыс. жителей.
«Комплексное освоение территории, применение новых технологий в строительстве, и правильная организация бизнес-процессов позволяет строить качественное и действительно доступное жилье», - отметил Никита Стасишин в своем выступлении. Цена квадратного метра в новом микрорайоне на сегодняшний день составляет 37 тыс. руб.
«Минстрой России поддержит распространение опыта Калужской области по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства», - добавил представитель ведомства.
ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства
Документ с изменениями, внесенными:
;
постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года N 1379 ;
(Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга www.gov.spb.ru/norm_baza/npa, 07.05.2014).
____________________________________________________________________
В целях реализации положений статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Правительство Санкт-Петербурга
постановляет:
1. Утвердить Положение о порядке подготовки документации и принятия решений о проведении торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - Положение).
2. Комитету по строительству:
2.1. Совместно с Комитетом по градостроительству и архитектуре и Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению определить территории, нуждающиеся в комплексном освоении в целях жилищного строительства.
2.2. Обеспечить подготовку документации, необходимой для проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, сформированных в установленном порядке, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга, предназначенных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - земельные участки), в составе и сроки в соответствии с Положением.
2.3. В установленном порядке принимать решения о подготовке документации по планировке территории в отношении земельных участков, предоставленных в аренду в соответствии с постановлением.
2.4. Обеспечить в установленном порядке передачу Комитету по управлению городским имуществом комплекта документов, необходимых для оформления права государственной собственности, в отношении объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в собственность Санкт-Петербурга победителем торгов, с привлечением организаций, подведомственных Комитету по строительству и Комитету по энергетике и инженерному обеспечению.
3. Комитету по управлению городским имуществом:
3.1. Обеспечить организацию проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - торги) на следующих условиях:
3.1.1. Торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников и открытого по форме подачи предложений по цене.
3.1.2. Предмет торгов - право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства путем подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
3.1.3. Победитель торгов получает исключительное право приобрести в собственность или аренду сроком на 49 лет после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельные участки, предназначенные для жилищного и иного строительства в соответствии с разрешенными видами использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.
Победитель торгов вправе приобрести в собственность земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, расположенные в границах одного элемента планировочной структуры (квартала) или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделенных в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки, после безвозмездной передачи победителем торгов в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры, возведенных победителем торгов в границах ранее предоставленного земельного участка.
3.1.4. Срок действия договора аренды земельного участка устанавливается в соответствии с пунктами 3.1.9 и 3.1.10 постановления.
3.1.5. Цена выкупа победителем торгов земельных участков, указанных в пункте 3.1.3 постановления, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка устанавливается в соответствии с действующим на момент принятия решения о проведении торгов законодательством Российской Федерации в расчете за единицу площади.
3.1.6. Начальная цена предмета торгов устанавливается в размере рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
3.1.7. Пункт утратил силу с 1 января 2010 года - ..
3.1.8. Способы обеспечения выполнения обязательств по комплексному освоению земельного участка устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга в решении о проведении торгов.
Объем обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка, обеспечивающий надлежащее исполнение победителем торгов обязательств по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, определяется из расчета за единицу площади земельного участка:
для участков площадью менее 250 тыс.кв.м - 78 руб. за кв.м;
для участков площадью от 250 тыс.кв.м до 500 тыс.кв.м - 70 руб. за кв.м;
для участков площадью более 500 тыс.кв.м - 62 руб. за кв.м.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 23 ноября 2009 года постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2009 года N 1252 .
3.1.9. Максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативами, но не могут превышать полутора лет.
3.1.10. Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории и строительству объектов инженерной инфраструктуры устанавливаются в соответствии с нормативами по заключению Комитета по строительству.
3.1.11. Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков устанавливаются в соответствии с действующими нормативами по заключению Комитета по строительству.
3.1.12. Осуществление победителем торгов в установленном порядке безвозмездной передачи в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры.
3.1.13. Победитель торгов обязан безвозмездно передать в собственность Санкт-Петербурга результаты произведенных на земельном участке строительных работ в случае расторжения договора аренды земельного участка вследствие невыполнения или ненадлежащего выполнения победителем торгов своих обязательств по договору аренды земельного участка (пункт дополнительно включен постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2009 года N 1252).
3.2. В 30-дневный срок по согласованию с Комитетом по строительству разработать и утвердить примерную форму договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
4. Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Государственной административно-технической инспекции в установленном порядке выдавать победителям торгов разрешительную документацию по предметам ведения на выполнение работ по обустройству территории и строительству объектов инженерной инфраструктуры.
5. Пункт утратил силу с 1 января 2010 года - постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года N 1379 ..
6. Установить, что с момента вступления настоящего постановления в силу постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.03.2004 N 405 "О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков" не применяется в отношении земельных участков, расположенных в границах территорий, предназначенных согласно документам территориального планирования Санкт-Петербурга для жилищного строительства.
7. Контроль за выполнением постановления возложить на вице-губернатора Санкт-Петербурга Вахмистрова А.И. и вице-губернатора Санкт-Петербурга Молчанова Ю.В. по принадлежности вопросов.
Губернатор Санкт-Петербурга
В.И.Матвиенко
4.2. Запрос в Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) об имущественно-правовом статусе земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости.
Заключение КУГИ должно содержать:
расчет размера арендной платы за единицу площади земельного участка;
сведения об обременениях земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости с указанием сроков и условий прекращения прав третьих лиц.
4.3. Запрос в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) о наличии у земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости статуса объектов культурного наследия федерального либо регионального значения либо выявленных объектов культурного наследия (нахождении земельного участка в пределах зон охраны объектов культурного наследия).
4.4. Запрос в администрацию района Санкт-Петербурга по месту нахождения земельного участка (далее - администрация района) о согласовании проведения торгов.
4.5. Запрос в Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (далее - КЭиИО) о возможности инженерного обеспечения земельного участка в соответствии с планами реализации территориального планирования Санкт-Петербурга, генеральными схемами водо-, газо-, тепло- и энергоснабжения Санкт-Петербурга.
5. Сроки подготовки заключений и ответов КГА, КГИОП, администрации района - 10 дней со дня получения запроса Управления инвестиций. Срок ответов КЗРиЗ, КУГИ и КЭиИО - 14 дней.
6. В двухдневный срок после получения заключения КЗРиЗ Управление инвестиций направляет уведомление в Комитет по строительству о необходимости получения сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах (ограничениях, обременениях) в отношении земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости. Комитет по строительству направляет соответствующий запрос в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области с указанием адресов и кадастровых номеров земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости и в двухдневный срок после получения ответа направляет его в Управление инвестиций.
7. При получении положительных заключений и согласований, указанных в пунктах 3-6 настоящего Приложения, Управление инвестиций в двухдневный срок обращается в КЗРиЗ с заявлением о проведении работ по межеванию и проведению государственного кадастрового учета земельного участка.
7.1. В случае, если в границах земельного участка находятся сформированные земельные участки, предоставленные в аренду для целей, не связанных со строительством (далее - земельные участки, предоставленные на условиях аренды), Управление инвестиций до проведения государственного кадастрового учета направляет в КУГИ запрос о возможности формирования земельного участка с учетом земельных участков предоставленных на условиях аренды. К запросу прилагается схема границ земельного участка с указанием земельных участков, предоставленных на условиях аренды, и данных об их площади.
КУГИ в 10-дневный срок направляет в Управление инвестиций заключение о возможности формирования земельного участка с учетом сведений о земельных участках, предоставленных на условиях аренды, и в случае положительного заключения обращается в КЗРиЗ с заявлением о прекращении кадастрового учета земельных участков, предоставленных на условиях аренды, а также с заявлением о формировании земельного участка с учетом сведений о земельных участках, предоставленных на условиях аренды.
8. КЗРиЗ в установленном порядке осуществляет выдачу технического задания на проведение работ по межеванию, проверку результатов работ по межеванию, утверждение границ земельного участка и обеспечивает проведение государственного кадастрового учета земельного участка с учетом сведений о земельных участках, предоставленных на условиях аренды.
К материалам государственного кадастрового учета земельного участка КЗРиЗ прилагается справка о цене земельного участка за единицу площади.
9. Управление инвестиций в 20-дневный срок со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка в установленном порядке обеспечивает выполнение работ по установлению организацией, имеющей право на проведение оценки государственной собственности, рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.
10. Управление инвестиций в 10-дневный срок со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, указанного в пункте 7.1 настоящего Положения, направляет в КУГИ сведения, указанные в пункте 4.1 настоящего Положения, и распоряжение КЗРиЗ об утверждении границ земельного участка с приложением плана границ.
(Абзац в редакции, введенной в действие с 7 мая 2014 года постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28 апреля 2014 года N 301 .
КУГИ, после получения указанных сведений из Управления инвестиций, осуществляет в установленном порядке действия по внесению изменений в договоры аренды земельных участков, предоставленных на условиях аренды, в части объектов указанных в договорах аренды.
КУГИ в течение пяти рабочих дней после получения сведений, указанных в абзаце первом настоящего пункта, готовит предложения о выборе способа обеспечения выполнения победителем торгов обязательств по комплексному освоению земельного участка, обеспечивающего надлежащее исполнение победителем торгов обязательств по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, и направляет их в Управление инвестиций (абзац дополнительно включен постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2009 года N 1252).
11. Комитет по строительству:
11.1. В пятидневный срок со дня передачи из Управления инвестиций документации для проведения торгов в соответствии с Перечнем документов для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства согласно приложению к настоящему Положению, но не ранее осуществления КУГИ действий по внесению в установленном порядке изменений в договоры аренды земельных участков, предоставленных третьим лицам для целей, не связанных со строительством, в соответствии с пунктом 10 настоящего Положения, готовит проект постановления Правительства Санкт-Петербурга о проведении торгов.
Согласование проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга, в том числе разногласий в отношении условий проведения торгов, производится на совещании у вице-губернатора Санкт-Петербурга, отвечающего за решение вопросов капитального строительства, архитектуры и градостроительства, земельной политики, в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2003 N 100 "Об утверждении Регламента Правительства Санкт-Петербурга" .
11.2. В пятидневный срок со дня принятия Правительством Санкт-Петербурга проекта постановления о проведении торгов осуществляет передачу в КУГИ документации для проведения торгов в соответствии с Перечнем документов для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства согласно приложению к настоящему Положению.
Приложение к Положению. Перечень документов для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства
Приложение
к Положению о порядке подготовки
документации и принятия решений
о проведении торгов на право
заключения договоров аренды
земельных участков для их
комплексного освоения в целях
жилищного строительства
Перечень документов для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства
1. Заключение Комитета по градостроительству и архитектуре о принципиальной возможности и градостроительных условиях земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - земельный участок).
2. Материалы, представленные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга:
заключение о статусе земельного участка;
справка о цене за единицу площади земельного участка;
кадастровый план земельного участка;
копия распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга об утверждении границ земельного участка с приложением плана границ земельного участка.
3. Заключение Комитета по управлению городским имуществом об имущественно-правовом статусе земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости с приложением расчета размера арендной платы за единицу площади земельного участка.
4. Заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о принципиальной возможности и условиях комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства при наличии у земельного участка или расположенных на нем объектах недвижимости статуса объектов культурного наследия федерального либо регионального значения либо выявленных объектов культурного наследия (нахождении земельного участка в пределах зон охраны объектов культурного наследия).
5. Согласование администрации района Санкт-Петербурга по месту нахождения земельного участка.
6. Заключение Комитета по энергетике и инженерному обеспечению о возможности инженерного обеспечения земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по типовой форме согласно приложению к настоящему Перечню.
7. Сведения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах (ограничениях, обременениях) в отношении земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости.
8. Отчет о рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.
9. Расчет Санкт-Петербургского государственного учреждения "Управление инвестиций" суммы обеспечения надлежащего выполнения победителем торгов обязательств по комплексному освоению земельного участка, обеспечивающей надлежащее исполнение победителем торгов обязательств по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (пункт в редакции, введенной в действие с 23 ноября 2009 года постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2009 года N 1252 .
Приложение к Перечню. Типовая форма заключения о возможности инженерного обеспечения земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства
Приложение
к Перечню документов для проведения
торгов на право заключения договоров
аренды земельных участков для их
комплексного освоения в целях
жилищного строительства
Типовая форма заключения о возможности инженерного обеспечения земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства
Адрес земельного участка: ___________________
Основание для подготовки заключения:
___________________________________________
Инженерное обеспечение земельного участка с ориентировочными потребностями в энергетических и иных ресурсах, указанными в таблице N 1, возможно на условиях, указанных в таблице N 2.
Таблица N 1 |
|||
инженерной нагрузки | Единица измерения | Величина инженерной нагрузки |
|
Водоснабжение | куб.м/сут. | ||
Водоотведение | куб.м/сут. | ||
Теплоснабжение | |||
Электроснабжение | |||
Газоснабжение | |||
Таблица N 2 |
||||
Вид инженерной нагрузки | Единица измерения | Условия подключения | Ограничения по срокам подключения |
|
Водоснабжение | куб.м/сут. | |||
Водоотведение | куб.м/сут. | |||
Теплоснабжение | ||||
Электроснабжение | ||||
Газоснабжение | ||||
Перечень документов, на основании которых определены условия подключения:
Особые условия:
Официальный
электронный текст
ИПС "Кодекс"
Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО "Кодекс"
В последнее время в нашем регионе получает широкое распространение организация строительства так называемых «котеджных посёлков»
.
Анализ и оценка привлекательности подобных проектов – стезя профессионалов рынка недвижимости, поэтому подробнее остановимся на том, что следует знать гражданам в случае рассмотрения подобных вариантов инвестирования или улучшения своих жилищных условий. Одним из механизмов строительства коттеджных поселков является комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства.
Что из себя представляет комплексное освоение земельных участков и чем оно отличается от обычного строительства? Для начала следует отметить, что комплексное освоение накладывает гораздо более серьёзные обязательства на правообладателя - застройщика земельного участка.
Так, комплексное освоение включает в себя:
подготовку документации по планировке территории,
выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,
осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка.
В законе определено, что все эти этапы должен осуществить правообладатель-застройщик земельного участка. При этом при передаче прав на участок, предоставленный для комплексного освоения, к новому правообладателю переходят и все перечисленные выше обязанности.
Естественно, основная цель застройщика – привлечение денежных средств.
Однако имеются различия и в том, когда и в каком порядке он начинает привлекать финансовые средства, и что взамен получает гражданин.
Идеальный по закону вариант – оформление между застройщиком и гражданином договорных отношений, по которым гражданин участвует своими денежными средствами в строительстве и по окончании строительства получает в собственность введенный в эксплуатацию дом с земельным участком, необходимым для размещения и дальнейшей эксплуатации дома.
Однако на практике имеют место и иные случаи, когда предоставленный для комплексного освоения земельный участок (земельный массив) фактически не застраивается, а делится на большое количество отдельных земельных участков, которые распродаются гражданам.
Таким образом, застройщик избавляет себя от необходимости осуществления подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления самого строительства.
На первый взгляд каждый получает что хочет. Застройщик – быструю прибыль. Граждане – земельные участки в собственность под строительство недалеко от города по привлекательным ценам. Но не всё так радужно.
Все земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешённого использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства.
Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима, хотя целью граждан при покупке участков являлось как раз самостоятельное строительство.
Граждане, купившие земельные участки в границах земельного массива, предназначенного для комплексного освоения, и зарегистрировавшие свои права на них в установленном Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вправе осуществлять жилищное строительство в границах принадлежащих им земельных участков с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства.
Фактически это возможно только в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Кроме того, в нарушение земельного и градостроительного законодательства, отсутствие документации по планировке территории коттеджного посёлка влечёт за собой фактически произвольное формирование участков, (Генерального плана застройки «Удачи» нет!!!) предназначенных для строительства домов и объектов инфраструктуры (например, дорог), что приводит к невозможности их дальнейшего полноценного и рационального использования.
В результате между гражданами, купившими участки, и застройщиком возникают конфликтные ситуации, судебные споры. Граждане по сути не могут использовать участки для своих предполагаемых целей.
Вместе с тем, сам факт наличия у покупаемых земельных участков такого вида разрешенного использования как «комплексное освоение в целях жилищного строительства» должен был если и не насторожить граждан-покупателей, то точно вызвать вопросы. Тем более что данные сведения являются открытыми и общедоступными.
Вид разрешенного использования, наряду с категорией земель, составляет правовой режим земельного участка, т.е. рамки его возможного использования правообладателем.
Сведения о существующем виде разрешённого использования земельного участка содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости.
Вид разрешенного использования земельного участка, в обязательном порядке указывается в свидетельстве о государственной регистрации права, выдаваемом Управлением Росреестра по Самарской области.
В 2013, 2014,2015 годах и до сих пор выдаются свидетельства в которых указана категория земли: земля населённых пунктов!!!
А в садоводство людей загоняют, чтобы за их счёт построить всю инфраструктуру!
Следовательно, информация о разрешённом использовании земельного участка может быть получена покупателем как самостоятельно из общедоступных информационных ресурсов, так и при ознакомлении с документами продавца земельного участка на стадии совершения сделки.
Подводя итог, хотелось бы обратиться к гражданам, с напутствием проявлять внимательность и осторожность при совершении сделок по купле земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Осознание возможных последствий приобретения таких участков избавит вас от незапланированных дополнительных расходов по их освоению, а также от возникновения непредвиденных конфликтных ситуаций, решение которых возможно только в судебном порядке.
Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья. Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.
Расшифровываем аббревиатуру КОТ
Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, - это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.
Итак, комплексное освоение территорий - это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий - это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.
Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.
Немного истории
Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий. В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться. Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.
Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.
Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся. В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни. А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.
Причины популярности комплексного строительства
Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.
Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.
Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов. Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному. Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.
Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов
Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.
Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.
Минусы КОТ
Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.
Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.
Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика
Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:
- развитие уже застроенных территорий;
- проекты по комплексному развитию земель, инициированные собственниками участков;
- проекты по комплексному развитию земель, инициированные муниципалитетом.
Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.
Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности
В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.
Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.
Аренда земельных участков под КОТ
Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.
Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.
Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.
Договор о комплексном освоении территорий
Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.
Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:
- застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
- право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
- чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
- сроки действия документа и тому подобные пункты.
В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.
Проблемы комплексного освоения земель
Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.
В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.
Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.
Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.
Несколько слов вместо заключения
Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.
По результатам последней статистики рынка недвижимости России, на сегодня около 40% рынка занимает так называемый проект комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства.
Воплощается в разработке участка земли, где будет проходить строительство. Под данным термином подразумевают не только процесс сооружения многоквартирных домов, но и построение всей основной системы коммуникации, а также инженерии, прокладка жилой инфраструктуры, которая необходима для комфортного проживания граждан.
Основной характеристикой комплексного освоения территорий можно отметить то, что при разработке данного проекта создается и план развития всего района или квартала. Здесь рассчитывают всю получаемую в будущем нагрузку на инженерные сети, а также подсчитывают всю необходимую коммуникацию для планируемого количества квартир или домов.
Помимо этого рассчитывается все объекты инфраструктуры, которые должны в полной мере покрыть все потребности будущих жителей данного квартала.
Комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства отличается тем, что их жители в будущем смогут жить полноценно в своих квартирах, а также находить все необходимое за их пределами: это могут быть как больницы, так и детские сады и школы, как торговые центры, так и супермаркеты и тому подобное.
Также одной из характеристик данных застроек можно назвать и более низкую стоимость жилья в сравнение с другими ценами на российском рынке недвижимости в определенном городе. Все просто: многие из таких проектов отстраивают именно в частях окраины города, а также ближайшей подходящей территории, которая находится в пределах области. Эта часть города является очень благоприятной для застройки так называемого «города в городе», потому что для реализации данных проектов предоставлен буквально чистый холст, что дает возможность архитекторам, проектировщикам и застройщикам для реализации всего потенциала. Не стоит забывать и о лучшей экологической обстановке данной части области.
Но не стоит забывать, что помимо вышеперечисленных и других плюсов, комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства имеет и свои недостатки, которые могут стать решающими при покупке жилой площади.
К одним из общеизвестных минусов для России можно отнести несогласованность действий среди городской исполнительной власти и девелоперами. Помимо этого существует проблема и среди застройщиков. Очень часто они пытаются получить больше прибыли, чем необходимо.
Ясно, что вся социальная часть проживания в новостроенных кварталах, в том числе и транспортное сообщение, полностью зависит от работы всех органов муниципальной исполнительной власти. Это понятно: строителям по большей мере неинтересно, как в будущем будут жить люди в построенном жилье. На плечи застройщика падает необходимость построить дом и продать абсолютно все квартиры жильцам. Дальше их обязанности заканчиваются. На этом этапе застройщик забирает свои деньги и переходит к строительству следующего объекта. А потому зоной его ответственности можно назвать исключительно гарантию качества построенного здания. Его мало интересует, насколько проживание в данном районе будет комфортным для будущих жильцов: хватит ли им образовательных учреждений, больниц, магазинов и не будет ли выезд из квартала проблематичным – все это не является заботой застройщика. А потому органы городской власти должны сотрудничать с девелоперами для обеспечения жителей всей самой необходимой инфраструктурой, а соответственно и хорошим уровнем жизни.
Но на деле часто такое сотрудничество заканчивается исключительно разговором. Зачастую муниципальные власти и строительная компания не смогут договориться об ответственности за объекты социальной недвижимости, развитие необходимой транспортной системы, а что самое главное: насколько постройку той или иной сферы покроют бюджетные средства. Из-за такого нежелания страдают исключительно жители, которые в будущем будут вынуждены простаивать в пробках, потому как в районе их проживания нет необходимой инфраструктуры: ни школы, ни садика, ни больницы, ни магазина, а ко всему прочему еще и транспортная развязка очень плохая.
Большой срок подготовки проекта на новом участке также можно назвать одним из основных минусов. Основная проблема, в целом, заключает в том, что для реализации проекта освоения необходимо располагать достаточно большой площадью. И перед тем, как начинать стройку на этом участке, застройщику необходимо позаботиться о проведение всей необходимой в будущем коммуникации. А на это может уйти до 40% от всего бюджета, который необходим для строительства.
Вконтакте
Регистрация ООО
