Покупатели квартир жилого комплекса в Северном Чертаново пожаловались президенту Владимиру Путину на бездействие банка «Российский капитал». Получив объект от развалившейся СУ-155 баллотирующегося в мэры Москвы Михаила Балакина, банк может сорвать сроки окончания строительства. Между тем у «Российского капитала» появилась новая проблема - 14 тыс. дольщиков подмосковной Urban Group.

Пайщики жилого комплекса в Северном Чертаново, который начала строить СУ-155 (продавала квартиры через кооперативы), не верят, что их квартиры сдадут в заявленный срок, до конца 2018 года. «Существующими темпами - два этажа за десять месяцев - дом будет строиться шесть лет»,- написали они в письме президенту Владимиру Путину (копия письма есть у “Ъ”). В нем указано, что банк «Российский капитал», достраивающий комплекс, называет новый срок его сдачи - второе полугодие 2019 года. Ситуацию осложняет смена руководства в «Российском капитале» в связи с переходом банка под бренд «Дом.РФ» и в Минстрое, откуда ушел Михаил Мень, обещавший контролировать достройку домов СУ-155.

Пайщики беспокоятся, что на дом уже нет денег. По их информации, данные о том, как банк расходовал выделенные на достройку объектов СУ-155 деньги, переданы в полицию. Получить оперативный комментарий по этому поводу в МВД не удалось. В управлении Федеральной службы безопасности по Москве и Московской области пайщикам ответили, что их обращение президенту рассмотрено, а обновленный инвестконтракт на строительство объекта направлен компанией «РК-строй» (структура «Российского капитала») на очередное согласование в Росимущество. В «РК-строе» сообщили, что проектная документация подготовлена и направлена на экспертизу, затем будет оформляться разрешение на строительство.

«РК-строй» сообщает о выполнении работ по вывозу мусора со стройплощадки, уборке помещений, устройству временных дорог, ограждений лифтовых шахт. «Но не завозят строительные материалы, необходимые для начала работы»,- сетует Светлана Андреева, одна из пайщиц. Она добавляет, что действия на площадке отследить нельзя, так как на нее нет допуска. По словам госпожи Андреевой, готовность дома остается на уровне 70% в течение последних шести лет. Управляющий партнер GR Project Group Гасан Архулаев говорит, что если дом был должным образом законсервирован и расконсервирован, выполнены технические условия (подключены сети), то его можно закончить за два месяца. «Если технические условия не выполнены, стройку трудно будет закончить»,- считает он.

Всего «Российскому капиталу» нужно закончить строительство 147 домов в 14 регионах, из них 73 - в Москве и Подмосковье. Первоначально работы оценивались в 39 млрд руб., в феврале этого года Минстрой называл сумму 50 млрд руб. Тогда же экс-глава ведомства Михаил Мень говорил, что в 2018 году предстоит сдать 29 домов. Сейчас на сайте банка 17 адресов со сроками окончания строительства в третьем и четвертом кварталах 2018 года. В четверг в Минстрое сообщили, что работа с объектами СУ-155 продолжается в намеченном темпе. По данным «РК-строя», из 27,6 тыс. пострадавших покупателей СУ-155 не выполнены обязательства перед 5,3 тыс. человек. Это объекты в Москве, Долгопрудном, Санкт-Петербурге и Ленобласти, Костроме, Волгограде, Иваново и Калужской области. Сейчас «Дом.РФ» предстоит решить также проблемы 14 тыс. дольщиков подмосковного застройщика Urban Group, процедура банкротства которого была запущена 9 июля.

Екатерина Геращенко

Правительство Московской области выдвинуло беспрецедентно жесткие претензии к одному из крупнейших застройщиков СУ-155. Компания Михаила Балакина, только недавно избранного депутатом Мосгордумы, обвиняется в системном уклонении от выплат штрафов и платежей за аренду земельных участков на общую сумму более 1 млрд руб. Если до 10 декабря конфликт не будет урегулирован, чиновники обещают подать иск о банкротстве девелопера. Ситуация сложная, признают застройщики, но это еще не кризис 2008 года, когда первыми пострадали именно они. Продажи жилья пока растут, а кредиты у строителей в основном номинированы в рублях.

СУ-155 задолжала 25 млн руб. по штрафам государственного строительного надзора и около 1 млрд руб. за аренду земли в Долгопрудном, сообщил заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин. Чиновники пытались взыскать штрафы через суд, но, по словам господина Елянюшкина, решения суда не исполняются. "Время разговоров закончилось. Запас слов исчерпан",— заявил Герман Елянюшкин и поручил строительному блоку областного правительства подготовить документы о подачи иска о банкротстве должника. Пока в иск, который планируется подать до 10 декабря, будет включена только задолженность по административным штрафам государственного строительного надзора — 25 млн руб. за два года.

СУ-155 является одним из крупнейших должников области по платежам за аренду земли. По данным Министерства имущественных отношений МО на сентябрь этого года, долг девелопера в Долгопрудном муниципальном районе составлял 750 млн руб. (компания строит там микрорайон Центральный из 13 домов общей площадью 825 тыс. кв. м). Герман Елянюшкин говорит, что сейчас сумма задолженности превысила 1 млрд руб. Два месяца назад среди должников в разных районах области были еще семь компаний, задолжавших в общей сложности 498 млн руб.

По словам представителя СУ-155 Олега Полетаева, объем предъявляемых компании штрафов сопоставим с претензиями к другим крупнейшим участникам строительного комплекса региона. Размер задолженности по аренде в Долгопрудном представитель СУ-155 считает несопоставимым с масштабами бизнеса (оборот за 2013 год — 114 млрд руб.) и непоказательным для выводов о финансовом положении компании. "СУ-155 готова урегулировать долговые обязательства, продолжая считать начисление неоправданным и подтверждая намерение оспаривать начисление в суде",— говорит господин Полетаев.

В предыдущий финансовый кризис СУ-155 лидировала среди девелоперов по количеству исков о банкротстве с требованиями рассчитаться с долгами. В начале прошлого года компания сообщила, что погасила все на сумму более 2 млрд руб. В базе суда на тот момент было зарегистрировано 19 исков, с начала 2013 года по текущий момент появилось еще девять. Общий долг компании в кризис оценивался в 30 млрд руб. В апреле этого года в интервью "Ъ" Михаил Балакин сообщил, что долг составляет 19 млрд руб. и не растет, так как новые стройки финансируются из оборота.

Ситуация сложная, признают девелоперы, но она серьезно отличается от кризиса 2008 года, обернувшегося крахом для целого ряда компаний (см. справку). По словам топ-менеджера одного из крупных застройщиков, ключевое различие — в валюте кредитов. "Тогда до 90% долгов строителей были в долларах, сейчас этот процент гораздо ниже",— отмечает он. Аналитик Sberbank-CIB Юлия Гордеева подтверждает, что у крупнейших публичных девелоперов жилья кредитные портфели в рублях или диверсифицированы. "У ПИК рублевые долги, у ЛСР 13% кредитного портфеля в долларах и евро, у "Эталона" пополам в рублях и долларах, но наличные на балансе в том же соотношении и покрывают сумму долга",— перечисляет госпожа Гордеева. По данным "Эталона" на 30 июня этого года, долг компании был на 89% в рублях и на 11% в евро.

Представитель "Мортона" Игорь Ладычук говорит, что с января по ноябрь (предварительные данные) этого года продажи минимум на 12% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин отмечает рост на 10-20% выше плановых показателей в зависимости от проекта. В МИЦ с сентября по октябрь рост составил 25%, к ноябрю еще 20%. Но все опрошенные "Ъ" участники рынка готовы к тому, что в будущем году спрос может упасть. На 10-15% точно, оценивает Игорь Ладычук. "Текущий спрос близок к ажиотажному, и он сменится стагнацией. Доходы населения упадут, вырастут расходы на продукты и товары повседневного спроса. Девелоперы, которые могут отложить новые проекты, сделают это",— подтверждает председатель совета директоров ГК "Миэль" Григорий Куликов.

Екатерина Геращенко, Анастасия Дуленкова

Федеральные чиновники наконец определились, как решить судьбу одной из самых проблемных строек разорившейся группы СУ-155 - жилого комплекса в московской Щербинке. Покупатели получат деньги обратно, так как достроить дома невозможно из-за разногласий с собственником земли. Пайщики считают, что радоваться рано: срок проведения выплат до сих пор не определен.

Минстрой России одобрил предложение о денежных выплатах пайщикам проекта, который пыталась реализовать в Щербинке группа СУ-155, находящаяся в сложном финансовом положении, рассказали два собеседника “Ъ” из числа чиновников. Представитель министерства это подтвердил. В материалах, подготовленных к профильному совещанию по стройке в Щербинке (“Ъ” с ними ознакомился), указано, что на выплаты потребуется 865,7 млн руб. В двух корпусах продано 288 из 919 квартир, 265 квартир приобрели физические лица. Юридическим лицам компенсация не предусмотрена. Для осуществления выплат будет задействована следующая схема: дочерняя компания «РК-Строй» (структура банка «Российского капитала», отвечающего за достройку домов СУ-155) выкупит требования по передаче жилых помещений у пайщиков, которые получат деньги. Выкупать будут только требования, включенные в реестр требований к СУ-155 и утвержденные судом. В «Российском капитале» уточнили, что в реестре 59 требований по передаче жилья в Щербинке на общую сумму 166,5 млн руб. Средства на приобретение прав участники цепочки получат за счет докапитализации банка и задействованных в этой схеме структур.

Вернуть деньги покупателям в Щербинке предложил Москомстройинвест: достроить дома оказалось невозможно, так как ООО «Грандилекс» (собственник земли, на которой планировался проект) отказалось продавать участок по цене, которую был готов заплатить «Российский капитал». По данным “Ъ”, банк был готов заплатить за участок, на котором по действующему назначению можно строить только промышленные объекты, 350 млн руб., а «Грандилекс» хотел 530 млн руб. единовременно. Кроме того, рассчитаться с пайщиками по ранее заключенным договорам дешевле, чем достраивать дома. В материалах к совещанию указано, что на строительство проекта (это займет еще три года) потребуется 1,78 млрд руб., а выручка от продажи свободных квартир составит 1,67 млрд руб.

О том, что СУ-155 продает квартиры в Щербинке в незаконно строящемся доме, Москомстройинвест предупреждал еще летом 2015 года: жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) «Губернский» и «Зодчий» заключали договоры с пайщиками о покупке квартир в жилом комплексе без разрешительных документов. Ранее «Метриум Групп» оценивала, что жилье в этом проекте стоило от 79,5 тыс. до 98 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом дисконта в 5%, с которым обычно продают ЖСК на начальном этапе стройки. Продажи в этом проекте остановились гораздо позже, чем стройка, - работы прекратились весной 2015 года, после штрафа Москомстройинвеста.

В инициативной группе пайщиков сообщили “Ъ”, что знают об одобрении выплат, но пока рано считать проблему решенной, так как срок для получения денег до сих пор не установлен. «О том, что, скорее всего, мы получим компенсацию, говорят с апреля этого года»,- рассказал собеседник “Ъ”. В пресс-службе «Российского капитала» сообщили, что банк, возможно, приступит к выплатам пайщикам в третьем квартале 2017 года.

В Москомстройинвесте удовлетворены принятием принципиального решения по проекту в Щербинке. Проект в Щербинке единственный из шести московских строек Су-155, в отношении которого было принято решение вернуть пайщикам деньги. В Нагатино-Садовниках, Фили-Давыдково, Северном Чертаново и Новых Черемушках город способствовал оформлению необходимых для окончания проектов документов. На улице Бочкова, на месте завода «Калибр», будет строить Capital Group, добровольно взявшая на себя обязательства перед покупателями.